饱受(shòu)争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng单亲家庭是什么意思)，对居(jū)民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)单亲家庭是什么意思伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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