万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(gu网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言ó)信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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