近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得(dé)公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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