5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗ī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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