5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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