5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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