导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。拙荆是什么意思，拙荆是什么意思trong>

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　拙荆是什么意思，拙荆是什么意思ong>一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 拙荆是什么意思，拙荆是什么意思