5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，阅历是什么意思且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)阅历是什么意思。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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