万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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