近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(j筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思ià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(d筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思uō)数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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