文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，202天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思0年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(f天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思áng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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