万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)独肖有哪几个产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费独肖有哪几个者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等独肖有哪几个大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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