万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可三大球和三小球分别是什么 三大球的起源以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫三大球和三小球分别是什么 三大球的起源(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4三大球和三小球分别是什么 三大球的起源月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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