OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于cos180°是多少，cos180度等于多少(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身cos180°是多少，cos180度等于多少园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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