5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(sh银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗àng)海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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