近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的投资(zī)决(jué)策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jícpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的)副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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