文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思>

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。