房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预计新房成交大(dà)概(gài)率不会再出现2022年断崖式下(xià)跌。

楼市“调控模范生”也加入全面解除限购的行列(liè)。日前，长沙住建部(bù)发布通知称，全市范围内买(mǎi)房，不再审(shěn)查购房者资格条件，这(zhè)意味着长沙正式结束了已推行7年之久的限(xiàn)购政策。

但如(rú)此大招之下，多位长沙房地产业内人士向(xiàng)第一财经记者表示，政策推出后的首个周(zhōu)末，项目(mù)咨询和来访有所上涨，但整体反(fǎn)应平(píng)平，并无太多波澜。除了(le)当前市场信(xìn)心不(bù)足(zú)等因(yīn)素的影(yǐng)响， 2023年下(xià)半年的限购放松政策已(yǐ)在很(hěn)大(dà)程度上释放了不少需求，导致当前政策(cè)边际效(xiào)益递减。

事实上，许多城市如长沙一样，拿(ná)出大力度政策，但并未能获得较好(hǎo)的市场反(fǎn)应，楼市修复进程缓慢。多位受(shòu)访人士表示，“小碎步(bù)”式的松绑政策(cè)下实际上会加(jiā)重购房者的(de)观望情绪，难以带动市(shì)场回暖，需求端政策松绑效力因(yīn)此难(nán)免打折扣。业内认为，当(dāng)前的市场情(qíng)况(kuàng)之(zhī)下，需要多重(zhòng)力量(liàng)综合作用，供求关系才(cái)会逐渐好转，未(wèi)来随着宏观经济的恢(huī)复，房地产市场才有望完成筑底。

修复楼市组合拳

近(jìn)日，长沙印发的《关于支持居(jū)民购买改善(shàn)住房的通(tōng)知》明确，在长沙购房，不再审查资(zī)格条件。

该通知(zhī)同时表示(shì)，在长沙“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不(bù)认贷”政策，享受首套房首付比例和按(àn)揭贷(dài)款利率优惠；购买新房申请(qǐng)住房公积(jī)金贷款的，在原有基础上上调(diào)最高(gāo)贷款额(é)度(dù)80万元，生育三孩(hái)的职(zhí)工家庭(tíng)住房公(gōng)积金最高贷(dài)款额度提高至90万。

一(yī)套楼市(shì)新政落地，购房者是否被点燃了热情？多位受(shòu)访房企人士向第一财经记者表示，全面(miàn)放开限购政策的影(yǐng)响目前尚(shàng)未传递到各个项(xiàng)目上。

某TOP20房企长沙市场负责人张颖（化名）也告(gào)诉(sù)记者，新政出台之后跟同行(xíng)交(jiāo)流发现，市场(chǎng)反馈并没有(yǒu)很积极，来访量涨幅也就在(zài)10%-20%左右(yòu)，但(dàn)原本周末的来访也会比平常好。

一家华南房企的长沙营销负责人也透露，从上周(zhō方正证券：品牌OTC产品+品牌+渠道兼具龙头效应明显u)的(de)市场(chǎng)表现来看，新政的刺激效果一般。“这不是长(zhǎng)沙首次放开限购(gòu)，其实去年就已经(jīng)开始陆续放开首(shǒu)套、二套的(de)限购了。”

2023年9月，长沙优化限购政策，首套(tào)房限(xiàn)购资格出现松动。政策明确(què)，包括非长沙市户籍家庭在内(nèi)，居(jū)民家庭在长沙购买首套商(shāng)品住房，不再需要提供购房证明。此前(qián)，在(zài)长沙需“新落户市民(mín)+12个月社保或个(gè)税；非本市户(hù)籍家庭+2年社保(bǎo)或个税”才能购房。

这(zhè)波限购政策放松，释放了不少(shǎo)刚(gāng)需。张颖表示，本(běn)来长沙的刚需客户量就比较大，所以这次(cì)限购放开以后，对项目成交有明(míng)显的促(cù)进作用。

新政叠加十一假期(qī)，市场活跃度明显提升。中指院数据显(xiǎn)示，2023年9月，长沙商品住宅(zhái)成(chéng)交65.7万平方米，环比上涨100.8%，同比上涨34.8%。58安居客研究院院长张波向记者表示，这次的政策对长沙周边城市形成(chéng)虹吸，安居客线(xiàn)上(shàng)数据显(xiǎn)示，周边县市到长(zhǎng)沙购房(fáng)的比例在去(qù)年上升了30%以上。

同(tóng)年11月，长沙再次优化限购(gòu)政策，规定在长沙购买第2套商品住房时，不再受首套房网签满四年的限制；居民家庭名(míng)下商品住房单套面积均不足144平方米的(de)，可购买1套改(gǎi)善性(xìng)住房（144平方米及以上(shàng)）。这次新政减少了对改善类购房需求(qiú)的限制。

利好政策叠加，销售得到一定程度的改善。克而瑞数据显示，2023年第四季度，长(zhǎng)沙首开项目数及开盘去(qù)化(huà)均上升至年度高位，首(shǒu)开去化率超76%；其中(zhōng)核心区域(yù)高端改善项目去化率接近五成，多个红(hóng)盘项目客(kè)房比超1.5，再现开盘摇号的现象。

两(liǎng)轮(lún)限购(gòu)放松(sōng)之后，如今再全面解(jiě)除限购，政策(cè)效力难免削弱。张颖认为(wèi)，长沙此次全面(miàn)放开(kāi)限(xiàn)购，其实主要(yào)是放开对(duì)改善客户(hù)的限购，因为刚需客户购买首套房已经不限购了，而(ér)改善客群本身并不急于下手，他们原本就有房子住，可能会想多看看，在合适的时机再下手，而不(bù)会迫切地立刻买房，毕竟手中已有的房源出手也需要时(shí)间。

政策“有效期”较短

祭出全面解除限购的大招(zhāo)，市场反应平平的情况，并(bìng)不只是出现在长沙。

早在2023年11月，就(jiù)有12个二线城市全面(miàn)放开限购(gòu)，其(qí)中还包括南(nán)京、合肥、郑州、武(wǔ)汉等(děng)7个省会城市(shì)。2024年以来，有(yǒu)更多城市对限购政策进行调整。据中指(zhǐ)研究院初步统计，截至目(mù)前，全国仅有(yǒu)北京、上海、广(guǎng)州、深圳、成都(dōu)、天津、西(xī)安、杭州、海南省等地(dì)仍有部分区(qū)域保持限购(gòu)，其他城市(shì)基本上都全面解(jiě)除(chú)了限购要求。

但整(zhěng)体来(lái)看，限购放松的效果(guǒ)并不算理想，许多城(chéng)市新房成(chéng)交依旧在低位徘徊。克而(ér)瑞统计数据显示，一季度，重(zhòng)点(diǎn)3方正证券：品牌OTC产品+品牌+渠道兼具龙头效应明显0城成交累(lèi)计同比降(jiàng)52%，降幅持续扩大4个百分(fēn)点。

为了(le)促进成交，各大开发(fā)商同步执行“以价换(huàn)量(liàng)”的策略，推动房价也同步走低，3月，新房价格环比下跌的城市有57个。另据西政资本测算，3月份新(xīn)建商品住宅价格同比降幅约2.2%，为2015年8月至今以来的最大降(jiàng)幅(fú)。

政策(cè)持续保(bǎo)持宽松，且严格的限(xiàn)制性措施也渐次放松，但楼市的修复进程并不算理想，许多政策“有效期”较短。

某TOP30房企湖南片区的相(xiāng)关负责人(rén)表示，去年9月长沙的限购政策调(diào)整后(hòu)，短期(qī)内有刺激效果，但2个月后市场就开始下滑了。

即便是(shì)一线城市也存在同样(yàng)的(de)情况，某央企(qǐ)营销(xiāo)负责人曾向记者透露(lù)，其所在(zài)城市认房不认(rèn)贷(dài)新政带来的效用大约也仅持续了两(liǎng)周，“上家觉得会出政策，怕卖早了，下(xià)家认为会降，怕买早了”。

对此，多位受访业内人士认(rèn)为，2023年以来无论是长沙还是全国放松，都以一种“小碎步”调整的方式推进，效果会有(yǒu)所打折。张波表示，解除行政性限(xiàn)制是未(wèi)来(lái)二线(xiàn)城市(shì)整体的方向，但长远来看，政策效力释放趋弱，边际效(xiào)益递减。

上述(shù)房企的长沙市场负责人透露，长沙的全面放开限购(gòu)政策出台后，不少客户会觉(jué)得之后是否首付能再降(jiàng)一降，或者(zhě)开发商给更多优(yōu)惠措施等等(děng)，观望心态反而比之前更重。

有房企人士向记者(zhě)分析，过(guò)去一(yī)段时间里的政策释(shì)放的不确定性，让购房者总觉得再等等或许还会(huì)有更好(hǎo)的政策出来，尤其是在房价不再(zài)持续上(shàng)涨之后(hòu)，大(dà)家(jiā)心态不(bù)会那么(me)急(jí)了。“政策一点点出，市(shì)场反(fǎn)馈(kuì)不积(jī)极。”

也有资深地产行业分析师表示，近期需求端(duān)政策放开的力度是(shì)显著(zhù)的(de)，但时机(jī)有所滞后，因此效果有限(xiàn)。一二线城市政策终于(yú)开闸的时(shí)候，居民收入(rù)预(yù)期、房价预期已(yǐ)经处于非常弱的阶段，资格(gé)放开和支付(fù)门槛下降对于购房者决策的(de)影响有限。

各种力量综(zōng)合促修复

面对持续低迷的市场，政策应该如(rú)何发(fā)力，才(cái)能有效提振市场？

在中指研究院市(shì)场研(yán)究总监陈文静看来，供需两(liǎng)端政策同步(bù)持续发力，将有助于推动市场预(yù)期好转。例如在需求端，一线城(chéng)市可(kě)继续优化限购(gòu)政策，二线城市全面取消限制性政策等，针对多样化改善性(xìng)需(xū)求(qiú)的(de)政策支持力度继续加大；在供给端(duān)，推动城(chéng)市房地产融资协调机(jī)制继续落地，加大核心优质地块供给，优化郊区住宅项(xiàng)目容积率1.0限制、优化项目价格限制等，这些政策优化将更有利于企业打(dǎ)造(zào)高品质产品。

镜鉴咨询创(chuàng)始人张(zhāng)宏伟也向记者表示，当(dāng)前的市场情况下(xià)，需要各种力量综(zōng)合作用，供(gōng)求(qiú)关系才会逐(zhú)渐好(hǎo)转(zhuǎn)。除了房贷利(lì)率、首付比例降低，公(gōng)积(jī)金额(é)度(dù)提(tí)高之外，近期多个城市推出的“以旧换新”政策，也可给(gěi)购房者以更多(duō)的税费优惠(huì)或减免。

“现在(zài)有20多个城市在做旧改，建议这些城市在做(zuò)旧改的时候，尽量做(zuò)房票或者货币化安置，不要做实物安置，这样对市场短期内的刺激作用会更加明(míng)显(xiǎn)。”张宏伟称，各个地方在保障性住房、保租房筹(chóu)建筹备(bèi)时，建议更(gèng)多去(qù)购(gòu)买开(kāi)发企业的存量商品房(fáng)，或者普通百姓手中(zhōng)的存量房，这样既消(xiāo)化了市场当中的库(kù)存，也起到了快速筹建保障性住房(fáng)的(de)目的(de)。

值(zhí)得一提的是，发改委在近日(rì)强调，当前我国一些地(dì)区新型工业化和城镇化(huà)水平还比较低，下一步要把(bǎ)农(nóng)业转(zhuǎn)移人(rén)口(kǒu)市民化摆在更加突出位置，加快补齐城镇建设中的(de)短板弱项，提高潜力地区新(xīn)型工(gōng)业化城(chéng)镇化水平(píng)，释放城(chéng)镇化所蕴(yùn)含的巨(jù)大内需潜力。

在张宏伟看来，农业转移(yí)人(rén)口市民化(huà)也将是促进(jìn)房地产市(shì)场修复动力之一。“现有的政策下，市场需求总(zǒng)量并未发生改变(biàn)，若有效推进农村人口市民化，或租或买，都产生了新的居住需(xū)求，对消化现有库存的作用会更加明显。”

不过，张波则认(rèn)为，目前单一靠房地产政策的拉动边际效应会越来越低，更重要的(de)还在于经济面逐步向好，并伴随着信心面不断稳定，才会带动(dòng)房地(dì)产行业逐步回归稳定(dìng)。

亿翰智库研(yán)究(jiū)总监于小雨也向记者表示(shì)，房地产行业这轮行情(qíng)演变，其根本原因(yīn)在于信心的缺失(shī)，而信心修(xiū)复的关键(jiàn)在于宏观经济走势(shì)，房(fáng)地产行业(yè)的后续走势关(guān)键还是经济基本面的表现。随着经济修复动能逐渐增强(qiáng)，大众对未来、对(duì)产业、对就业、对收入形成稳定的(de)预期时，房地产行业(yè)将筑底企稳(wěn)。

于小雨预(yù)计，乐观情况下，房地产市场最早(zǎo)或于2025年上半年筑底(dǐ)，2024年全年商(shāng)品(pǐn)房成交量大概率仍将再探底，行业的调整(zhěng)至少(shǎo)要持续3-5年(nián)的时间，但新房的成交量大概率不会再出现类似2022年式的断崖式下(xià)跌，待风险出清完(wán)成，行业总(zǒng)量将(jiāng)稳定在一个新台阶上，平缓波(bō)动。

未经允许不得转载：神马影视方正证券：品牌OTC产品+品牌+渠道兼具龙头效应明显