导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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