文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别rong>要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。