5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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