近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体馈赠的意思来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心馈赠的意思，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)馈赠的意思rong>

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。