OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高工作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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