5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力 24px;'>推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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