万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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