近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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