导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。<怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味/strong>

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。