导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(九龙司是哪里？tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。<九龙司是哪里？/p>

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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