5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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