OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然(r贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用án)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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