文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法一厢情愿是什么意思加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(b一厢情愿是什么意思ǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3一厢情愿是什么意思.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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