5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗对于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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