5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地(dì绿豆汤的热量是多少大卡)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股绿豆汤的热量是多少大卡(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè绿豆汤的热量是多少大卡)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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