近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在(zài)基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权(quán)天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物