饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价)”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价家(jiā)企业信用(yòng)信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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