文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shò张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事u)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wá张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事n)成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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