导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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