文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AM双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的C和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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