文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)5风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生6％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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