万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元马斯克会加入中国国籍吗，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约1马斯克会加入中国国籍吗0.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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