OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故(sī)哲(zhé)库(kù)科技(jì)的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。<东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故/p>

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户(hù)退租正好发(fā)生在市(shì)场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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