饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原中国欠别国钱吗本应(yīng)该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情中国欠别国钱吗况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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