导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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