“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年的(de)系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集(jí)团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构(gòu)和(hé)投资者的(de)关注度(dù)从板块向(xiàng)单(dān)个(gè)标的转移(yí)。上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地(dì)产(chǎn)都(dōu)已(yǐ)经双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是反复地杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大(dà)了。

　　三道(dào)红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择，需要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选了(le)半天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注(zhù)一下(xià)今年(nián)房地(dì)产的开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的(de)主要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房的(de)销售情况相较(jiào)一(yī)般。再关注一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主要还(hái)是(shì)那(nà)些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个很(hěn)明(míng)显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等(děng)各个方(fāng)面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资背(bèi)景(jǐng)的(de)房企在资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如(rú)何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷水平（净负(fù)债(zhài)率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是行业(yè)内最高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们(men)看重(zhòng)的一家(jiā)房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能(néng)够(gòu)同时满足上述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以(yǐ)A股(gǔ)为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发(fā)展、光明地(dì)产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财(cái)务(wù)指标称(chēng)得(dé)上完全健康的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不(bù)少国(guó)企，甚(shèn)至地方国企开始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而这(zhè)无(wú)疑又进(jìn)一(yī)步考(kǎo)验(yàn)着国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的张弛(chí)有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及(jí)过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一(yī)家(jiā)房企(qǐ)进(jìn)行举例(lì)，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增(zēng)加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大(dà)举拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本(běn)身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外(wài)一半也主要(yào)集中在(zài)强(qiáng)二(èr)线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的(de)民营(yíng)企业(yè)的影子。虽(suī)然说，见到(dào)机会(huì)时要(yào)出手，但出手的章法仍(réng)要(yào)小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来(lái)的两(liǎng)年(nián)市(shì)场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平(píng)，在我(wǒ)看来(lái)，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得过于快bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗速了(le)。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一(yī)标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求不得(dé)高于(yú)100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负(fù)债率(lǜ)提高(gāo)到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的(de)房(fáng)企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持(chí)续居高不下(xià)，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融(róng)就融，这样(yàng)，国(guó)央企(qǐ)自然而然就具(jù)有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企，机(jī)构更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房企同样受到机(jī)构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流(liú)通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股(gǔ)份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混合型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社(shè)保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有限公司就(jiù)长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)。根据一(yī)季(jì)报，该资产公司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和(hé)其自身的(de)基本面(miàn)表现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州本土(tǔ)房企的(de)滨(bīn)江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩(jì)表现、销售(shòu)规模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了(le)较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了(le)扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近(jìn)三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨江集(jí)团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是(shì)迎来多(duō)家机构的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至(zhì)存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游(yóu)应用(yòng)行业主要(yào)包括中介服务、家(jiā)用(yòng)电器(qì)、物业管理、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地(dì)产行业(yè)在进入存(cún)量房时(shí)代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的(de)家装家居领域，我们相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来越多。美国(guó)过(guò)去的数据充分说(shuō)明了这一点，在(zài)新(xīn)房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产业(yè)链，我们相对(duì)看好和内装相关(guān)的(de)行业，例如消(xiāo)费建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分别是富(fù)安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收(shōu)七(qī)根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内(nèi)，富安娜实现营(yíng)业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股股东来看，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为基金(jīn)重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值派(pài)基金经理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季(jì)其同(tóng)时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前(qián)几(jǐ)年曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露出(chū)曙光(guāng)，家居板块中年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同一(yī)时(shí)间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还(hái)是(shì)归(guī)母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他(tā)管理的广发策(cè)略优选和广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只产品也(yě)成为志邦(bāng)家(jiā)居十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是(shì)，他似乎对(duì)于定制家(jiā)居类(lèi)标的(de)情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所青睐(lài)，不过(guò)这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是(shì)一(yī)个高毛利(lì)的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希(xī)望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端(duān)楼(lóu)盘占比(bǐ)是比(bǐ)较(jiào)高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到期之后(hòu)，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还能(néng)做到(dào)产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为物业(yè)公(gōng)司很(hěn)容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后面因为保安这些固(gù)定(dìng)人员成本的年(nián)度增长，不过服务(wù)没有特别(bié)好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是(shì)该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和(hé)比较好的(de)服务是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗