5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的(d黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗e)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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