近两年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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