5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的(de)起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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