近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REIT结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少s（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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