文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思de)销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思trong>德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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