导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(乌鲁木齐海拔多少米高zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xi乌鲁木齐海拔多少米高ǎn)，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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